KB 시세와 한국감정원 시세의 차이

서울 집값 상승 11% VS 52%

최근 부동산 가격 상승 지표를 두고 언론 및 여론, 사이에서 많은 논란이 있습니다. 정부는 올해 서울 집값 상승분을 11%라 이야기했던 것이

논란의 시작입니다. 대정부 질의 당시 국토부 장관인 김현미 국토부 장관은 한국 감정원의 시세를 기준으로 11%라 이야기 한 것이죠.

이에 야당은 52%라며 정부를 질책했습니다.

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왜 이렇게 차이가 나는 것일까요?

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사실 이 논란은 서로 지표와 표집 기준이 다르기 때문입니다.

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김현미 국토부 장관은 한국감정원의 자료를 인용해 3년간 거래된 서울 전체 가구를(아파트, 단독주택, 오피스텔, 빌라 등) 기준으로 한 통계를 근거자료로 제시하였고 야당 의원은 서울의 3년간 거래된 서울 아파트 가운데 중간 가격을 비교한 자료입니다.

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이러한 지표를 보아 하면 당연히 대한민국의 주택 가격의 상승은 단독주택이나, 오피스텔, 빌라가 아닌 아파트가 주도한다는 면에서

상승분의 시세 차이가 날 수밖에 없었던 것이죠.

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이뿐만 아니라. 언론이나 야당에서 수집한 자료는 KB 시세를 기반으로 하고 있으며, 정부는 한국감정원 시세를 근거로 자료를 산출하고 있기 때문에

자료의 차이가 달라도 너무 다른 상황인 것입니다.

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KB 시세, 한국감정원 시세 어떤 것이 정확한가?

KB 시세는 무엇인가?

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우선 KB 시세가 정확하냐 한국감정원 시세가 정확하냐의 문제를 알기 위해서는 우선 각 시세의 지표 산출 방식을 이해해야 합니다.

KB 시세의 지표는 실거래가 중심의 가격과 더불어 KB 은행과 연계된 부동산의 가격을 기준으로 지표를 산정합니다.

부동산 중개사들의 상한가, 하한가, 일반가를 나누어 입력하게 하고 이를 기준으로 지표를 만듭니다.

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KB 시세는 감정원 보다 촘촘한 가격 전산망을 가지고 있죠. 하지만 어디까지나 부동산에 공인중개사들이 직접 입력하는 정보를 기반으로 함으로

허위 매물, 기재, 다운, 업 계약서 등의 불법적이고 암암리에 거래금액을 조정해서 쓰게 되면 정확도가 낮아지는 단점이 있습니다.

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한국감정원 시세는 무엇인가?

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한국 감정원은 KB 시세와 달리 한국감정원 직원 350여 명 가량이

직접 표본의 실거래가를 조사합니다.호가 뿐아니라 실재 실거래 가능 금액을 기준으로 한다는 것이죠.

아무리 호가가 올라간다 해도, 거래가 가능하지 않은 호가는 반영하지 않습니다.

KB 시세는 상한, 하한, 일반 모두를 반영하고 있기 때문에 실제 거래된 금액보다 호가 중심이라 할 수 있는 것과 차이가 있죠.

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이토록 지표가 다르다 보니. 가격의 차이가 나게 되고, KB는 매도자 중심의 가격이라면 한국 감정원은 매수자 중심의 가격이라 할 수 있기 때문에

항상 KB 시세와 한국감정원 시 세간의 가격 차이가 존재합니다.

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한국감정원 VS KB 시세 어떤 게 더 맞을까?

매도자 입장과 매수자 입장의 서로 다른 지표에 무게를 두고 조사하는 조사 방법의 차이로 인해 어떤 것이 더 정확하다고 단정하기는 쉽지 않습니다. 그럼에도 불구하고 하나를 선택해야 한다면 KB 시세가 피부로 느끼는 가격을 반영한다라고 할 수 있습니다.

추출 표본수로 본다면 더 많은 가격을 취합할 수 있는 KB 시세가 더욱 신뢰할 만한 가격이라고 할 수 있습니다.

또한 각종 부동산 시세 및 대출 금리 결정에도 KB 시세를 기준으로 하고 있기 때문에 KB 시세가 좀 더 시장 상황에 적합하다고 할 수 있습니다.

물론 모든 호가와 거래가 일치하지 않으나 아직까지 매수자 우위인 한국 주택 거래 시장에서는 거래 여부를 떠나, 파는 사람의 가격이 좀 더 현실적이라고 보는 것이 옳다고 봅니다.

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그럼에도 불구하고 정부가 한국감정원 가격을 기준으로 정책 이야기를 할 수밖에 없는 것은, 한국감정원의 지표가 KB 시세보다 전체의 부동산 흐림을 파악할 수 있는 정확도에서 폭넓은 시장을 볼 수 있다는 장점이 있기 때문이겠죠. 또한 실제 호가대비 거래된 실거래가를 기준으로 함으로 실제 가격에 좀더 무게를 두고 있기 때문입니다. KB 시세는 실제 매물의 호가가격을 중심으로 지표를 만들기 때문에 인기지역이나, 아파트에 치중되어 있다는 단점, 거래가 많은 곳이나 물건에 가중치가 높게 나타난다는 단점을 한국감정원은 보완하고 있다는 것이죠 . 한국감정원이 고른 지역의 분포 가격을 반영한다는 것에서 한국감정원의 지표역시 잘못되었다라고 무조건 무시할 수는 없다는 점이 있습니다.

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